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Prix du bail renouvelé : modalités de prise en compte des aménagements réalisés par le preneur

Affaires - Commercial
08/09/2020
Les travaux d’aménagement du local commercial aux frais exclusifs du preneur ayant été effectués à la suite de la cession du droit au bail et avant le renouvellement du bail considéré, ces améliorations doivent être prises en compte dans le prix du bail renouvelé lors du second renouvellement qui suit leur réalisation. En l’espèce, le preneur soutient à tort que le local devait être apprécié dans son état antérieur aux travaux pour la fixation de la valeur locative.
Pour la fixation du loyer du bail renouvelé, le mécanisme du plafonnement est écarté notamment en raison de la durée du bail expiré ; ainsi, le loyer est fixé à la valeur locative lorsque le bail à renouveler avait une durée contractuelle de neuf ans mais qu’il s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà d’une durée totale de douze ans (cf. C. com., art. L. 145-34, al. 3). La valeur locative est déterminée en fonction des cinq éléments posés par l’article L. 145-33 du code de commerce (caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage).
 
La présente affaire envisage la détermination du prix du bail renouvelé dans un tel contexte mais en précisant, dès lors que le preneur a réalisé des travaux de rénovation dans les locaux loués, comment ceux-ci doivent être prise en compte.
 
Fixation du loyer à la valeur locative
 
En l’espèce, Madame X… exploitait un institut de beauté dans des locaux que lui louait la SCI Y… Après la cession du droit au bail intervenue le 21 février 1991, les parties avait conclu un bail commercial "à titre de renouvellement" en date du 25 novembre 1991, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 1991 et moyennant un loyer annuel équivalant à 7 318 euros. Au cours de cette même année, la locataire avait fait réaliser à ses frais des travaux de rénovation dans les locaux loués, qu’elle estimait vétustes.
 
Ce bail s’était poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er octobre 2000 ; puis, par acte d’huissier du 21 janvier 2004, la bailleresse avait délivré à sa locataire un congé avec offre de renouvellement à effet au 31 juillet 2004 et fixation du nouveau loyer annuel à la somme de 26 000 euros. Les parties étant en désaccord sur cette somme, la bailleresse avait saisi le juge des loyers commerciaux.
 
Après expertise judiciaire, la cour d’appel avait fixé le montant du loyer renouvelé à compter du 1er août 2004 à la somme de 21 488 euros, hors taxes et hors charges.
 
Examen des aménagements des locaux à la date du renouvellement
 
Les juges du fond ayant relevé : 
— que le bail renouvelé le 25 novembre 1991 s’était poursuivi par tacite prolongation pendant une durée supérieure à douze ans, de sorte que le loyer devait être fixé à la valeur locative par application de l’article L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce,
— que les travaux de rénovation des lieux avaient été effectués à la suite de la cession du droit au bail du 21 février 1991 et avant le renouvellement du bail conclu le 25 novembre 1991,
il a été jugé que les caractéristiques du local loué – et donc ses aménagements – devaient être examinés à la date du renouvellement, soit le 1er août 2004 : le loyer du bail commercial portant sur ledit local devait ainsi être fixé selon sa valeur locative, déterminée en fonction des cinq critères posés par l’article L. 145-33 du code de commerce.

Estimant au contraire que le local devait être apprécié tel qu’il se trouvait avant qu’elle procède aux aménagements, la locataire a porté le litige devant la Cour de cassation... qui approuve la décision de la cour d’appel.

Ainsi que l’énonce la Haute juridiction, c’est à bon droit que la cour a déduit du seul motif de la période de réalisation des travaux que les améliorations apportées par la locataire « devaient être prises en compte dans le prix du bail renouvelé à compter du 1er août 2004, soit lors du second renouvellement suivant leur réalisation ». D’où rejet du pourvoi.
 
Pour aller plus loin 
Sur la fixation du prix du bail renouvelé et sur la valeur locative, se reporter d’une part aux nos 1540 et s., et d’autre part aux nos 1483 et s. du Lamy droit commercial.
Source : Actualités du droit